임대 사업자 날벼락 맞은 부동산 정책

보증보험은 의무적 가입을 하라 하고, 공시가는 기준 보증상한 줄어들고  상한액은 초과,  전세금은 내줄판이 되었으나 전세금 반환 대출도 안되고 집도 팔 수 없는 상황이 되어 버린 임대인 들이 비상이다. 

 

 

 

○ 보증 보험은 무조건 가입 하라 

임대 사업자 보증보험은 임대 사업자 라면 무조건 등록 해야 하는 의무이다.  그런데 최근 정부가 전세 사기 피해를 막겠다는 의도로 보증보험 한도를 축소하고 상한액의 기준이 되는 공시가가 떨어지면서 문제가 시작 됐다.

보증금액이 축소가 되다 보니 보증금을 돌려 줘야 하는 상황이 발생 됐기 때문 이다.    그런데 돌려 주고 싶어도 보증금 반환 대출이 안나온다.  그렇다고 의무 임대 기간이 이 있어서 당장 집을 팔 수 도 없다.  

 

정부가 빌라왕 사건을  이유로 사기 피해를 막기 위하여  임대 보증 보험 한도 축소를 포함,  임대 사업자의 보증 보험의무를 강화하기로 결정 했다.  그런데 이런 와중에 보증보험의 기준이 되는 공시가도 함께 하락해 임대 사업자들의 고통이 가중 되고 있다.  전국의  빌라를 임대하는 사업자들은 “전세보증금 돌려줄 수 있도록 해주거나 집을 팔수 있도록  문을 열어 달라" 고 호소 하고 있다.

 

○ 전세 사기 대책 으로 인하여

정부는 최근 전세 사기 대책 으로 23년 5월 부터  '주택도시보증공사  전세보증금 반환보증보험' 가입 기준을 전세 가율을  낮추기로 결정 했다.  주택 가격을 계산 할 때도 기존 공시가격의 150%에서 140%로 하향 결정 했다.

정부는 이와 함께 보증보험 가입 심사 때는 감정 평가액을 우선적으로  적용하던 주택가격 산정 방식을 실거래가와 공시가격으로 우선하여 계산 하기로 했다.    실제로 일부 감정평가사가 임대인과 결탁 하여 시세를 부풀리는 폐단이 있었기 때문이다.

 

주택 가격을 ‘공시가격의 140%→실거래가→감정평가’ 순으로 , 정하기로 했다.  즉 보증보험 상한액은 공시가격의 140%에 전세가율 90%가 되는 것이다.  공시가격의 150%에 전세가율 100%였던 기존과 비교 할때  보증 한도가 126%로 축소되는 것이다.

 

○ 공시가의 하락이 원인

그런데 보증보험 가입을 위한 심사때 주택가격 산정 방식의 기준이 되는 공시가가 올해 더 내려가게 되면서 보증 한도는 대폭 축소 될것으로 보인다.  정부가 지난 22일 발표한 공동 주택 공시가격 중 수도권 빌라의 경우 전년 대비 평균 약 6.0% 하락했다.

 

예를 들어, 서울 은평구 전용 64㎡ 빌라는 22년 공시가가 1억 5300원, . 기존 보증한도를 적용하면 최대 2억 2950 만원 까지 보증 받을 수 있다. 이 빌라 전세가 2억원 이라면 보증한도 내에 있으므로 보증 보험 가입이 된다.

 

그런데 올해 이 빌라 공시가는 1억4400만원으로 떨어 지면서  새로운 보증 보험 기준을 적용하면, 최대 1억8144만원밖에 보증이 안된다.  현재 전세 2억원이므로  보증보험 한도를 초과 하므로 보증보험 가입이 안되는 것이다.  집주인은 보증보험 가입을 위해 전세가를 2000만원 이상 낮춰야 가능 하다.

 

보통은 전세 보증금이 보증 보험 상한 한도 내에서 맞춰 진다. 세입자는 보증금 중 일부가 보험에 가입되지 않은걸 받아들이지 않기 때문이다. 결국 임대사업자들이 보증보험에 들기 위해서는 보증금을 줄이는 수밖에 없는 상황이다.

부동산 중개 업체 집토스는 공시가격이 10% 하락할 경우 오는 하반기 만기 빌라 전세계약의 71%가 동일한 전세금으로 전세보증 가입이 불가할 것으로 분석했다.

 

임대사업자들은 보증보험 가입이 의무가 되었기 때문에 전세금을 반환 해 줄 수 밖에 없는 상황이 되었다.  정부는 지난 22일 임대사업자의 보증보험 의무를 강화하는 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙’ 개정안을 입법 예고했다. 올해 6월 말부터 임대사업자가 임대보증금 반환 보증보험에 가입하지 않으면 임차인이 전월세 계약을 해지하고, 손해배상을 청구할 수 있다.

 

대한주택 임대인 협회장은 “정부가 보증금 반환 대출을 풀었다고 하지만 ,  규제가 여전히 살아 있어 추가 대출을 받기가 쉽지 않고, 임사업자대출 역시  이자상환비율이 적용되어 사실상 보증금 반환 목적으로 한 대출이 되지 않는다. 임대사업자들은 돌아갈 길이 없다”고 한다..

 

임대 사업자 들은 등록 의무 기간 때문에 집을 팔고 싶어도 못 판다고 했다. 성 회장은 “의무기간을 못지키고 팔경우 과태료가 건당 최대 3000만원 부과 된다. 보통 빌라 임대 사업자들은 원룸, 투룸 임대 주시는 분들인데 1억원짜리 팔려고 3000만원 과태료를 내야하는게 말이되느냐”고 했다.

 

국토 교통부는 더 많은 임차인을 보호 하기 위한 조치 라는 이유를 든다.  국토 교통부는  전세 가율이 90%를 초과 하더라도 임차인은 보증부 월세 등을 선택함으로써 보증 가입이 가능 하다 라고 하면서,  과도한 보증금을 보증제도를 통해 보호하는 것보다는 적절한 보증금으로 계약을 유도하여 악성 임대인으로 인한 전세 사기를 근절하고 건전한 시장 환경을 조성할 것이라고 밝혔다.